住房改革与住房金融协调推进的建议

国家计委宏观经济研究院李琨博士主持的国家社会科学规划项目《住房金融研究》，其阶段性成果《住房改革与住房金融协调推进的思考与建议》研究了我国住房改革存在的问题，提出了住房改革与住房金融协调推进的新思路和具体的操作建议。

这项成果认为，在我国，实现住房商品化一要改革传统的福利分房制度，二要发展住房金融。福利分房不取消，住房金融也很难发展；但住房金融发展不充分，居民又很难形成购房能力。住房的产业关联度之高，对国民经济发展的拉动作用之强是非常明显的，因此，将住房改革与住房金融综合考虑、协调推进，不仅关系改革和制度建设，而且会对经济增长产生直接的推动力量。

成果认为，近年来，房改和住房金融在国家一系列重要措施的推动下都迈出了很大步伐，同时也遇到了一些问题和阻力，目前突出的问题是：一、福利分房结束后，在房价降低幅度有限的情况下，如何能让城市居民买得起住房；二、在公房出售的过程中，已经和即将回笼的售房资金至少为4000亿元左右（详见下面的分析），这笔资金目前多头管理，比较混乱，不仅容易造成国有资产的流失，也使住房改革和住房金融的发展失去必要的资金支持；三、不少发达国家在住房市场化的过程中，主要通过财政金融手段对普通居民购房实行一定的政策倾斜，就此来看，随着改革的推进，我国也有一个政策调整问题。鉴于这些问题，将房改与住房金融的发展结合起来，协调推进，是十分必要的。

这项成果就我国住房改革与住房金融协调推进问题提出了六点操作建议：

第一，分别建立国家、省、地、县4级住房基金管理的专门机构，如住房基金管理局，各地出售公房的资金和职工交纳的住房公积金均由其统一管理。

第二，将住房储蓄和住房信贷业务从商业银行的系统中分离出来，形成一个相对独立的金融体系，以便在福利分房结束后国家通过这一系统实行一定的倾斜政策。目前欧美等发达国家均设有专门的住房金融体系，美国有储贷协会，英国有住房储蓄银行，其业务量均占整个金融业务量的50％左右。有了专门的住房金融机构，不仅国家的住房政策可通过这一体系实施，也形成了稳定的居民购房资金来源。我国目前可考虑以各商业银行的住房信贷部为基础，形成独立的住房储贷银行。这样，居民可以进行专门的住房储蓄，国家也可以通过贴息、免税、鼓励住房储蓄等方式对居民购房实行一定的政策倾斜。

第三，通过住房基金管理局和住房储贷银行这样两个专门的机构，综合考虑住房市场发展和提高人民居住质量需采取的政策措施。目前，首先可将各地出售公房的资金和公积金由住房基金管理局存入专门的住房储贷银行，重点用来对购房者进行贷款贴息，这样，一方面可使这部分资金真正用在增强居民购买能力这一刀刃上，同时国家对有关资金的数量也可以有一个总体把握。目前我国城镇新旧住房约有35亿平方米左右，如果其中的60％以每平方米200元的较低价格出售，即能回笼4000多亿元的售房资金，这笔资金存入专门的住房储贷银行，仅存款利息每年就有近200亿元，可为2000亿元住房贷款提供利息补贴。这不过是一个较为保守的粗略估计。1997年商品房销售额为1563亿元，1998年即便增到2000亿元，国家仍可用售房资金利息补贴全年的购房贷款。

第四，住房储贷银行与商业银行分离后，房地产投资主要应由住房储贷银行提供，这样有利于国家从宏观上把握房地产的增长速度和增长质量。居民住房的建设不能过慢，也不能过快，过快不仅有可能再次产生房地产过热，也会由于带动的相关产业很多而造成更大的环境压力。近两年内由于亚洲金融危机的影响和世界范围经济萧条的可能性，为增加内需，以抵销出口增长降低对经济增长的影响，住房建设可适当加快些，房地产增长率宜控制在25－30％左右，以后可根据情况再进行调整。同时，考虑建设的标准不宜降得过低，这方面也要防止低水平发展。

第五，在住房建设速度不宜过快的情况下，居民的居住条件只能逐步改善。近几年内，新建住房要可用于解决年收入3－5万元家庭的住房问题，在金融方面可采取的办法是：1、由住房基金管理局对国家公务员和企事业单位的职工提供一部分贷款贴息和担保，并将贷款期限延长到20－30年；2、对于住房储蓄达到一定数量的居民，可提供低息或免息贷款（为防止出现一些漏洞，可规定在贷款中对存款部分进行抵扣）。